Ülkemizde en fazla alım satıma taşınmazlar konu olduğu halde, böyle bir avantajın bilinmemesi gerçekten inanılır gibi değil.
Bilenlerin hemen aklına gelmemesi de ilginç değil mi?

Aranılan şartları sağlayabiliyorsanız, taşınmaz satışlarında özel bir KDV avantajı var. Hem de, 1 Haziran 2018 tarihinden bu yana. Söz konusu düzenleme yürürlüğe gireli tam tamına 2 yıl 9 ay olmuş. Az bir süre değil! Konu taşınmaz satışlarında "KDV Özel Matrah Uygulaması" ile ilgili.

KDV hangi bedel üzerinden hesaplanıyor?

Mal ve hizmet satışlarında KDV'nin matrahını, prensip olarak satış bedeli oluşturuyor (KDVK. Mad. 20/1). KDV, bu bedel üzerinden hesaplanıyor ve tahsil ediliyor (KDV istisnası kapsamına girenler hariç). Satışlar üzerinden hesaplanan KDV'den, alışlar ve giderler nedeniyle ödenen KDV'ler indirilerek, sadece o aşamada yaratılan katma değerin vergisi Hazine'ye intikal ettiriliyor. Bu şekilde KDV, teorik olarak her aşamada yaratılan katma değer üzerinden hesaplanıyor. Bu da, bir indirim sistemi ile sağlıyor.

Örneğin; 1 milyon TL + 180 bin TL KDV karşılığı alınan bir taşınmazın bir süre sonra 2 milyon TL + 360 bin TL KDV'ye satılması halinde, 360 bin TL Hesaplanan KDV'den, alım sırasında ödenen 180 bin TL KDV indirilerek, kalan 180 bin TL KDV beyan edilerek vergi dairesine ödeniyor. Aslında bu 180 bin TL KDV, bu mükellefin kendi aşamasında yarattığı 1 milyon TL tutarındaki katma değere ilişkin.

Ancak, taşınmazın KDV ödenmeden iktisap edildiği (edinildiği) durumlarda ise, bu genel ilkeden sapılıyor, KDV satış bedelinin tamamı üzerinden hesaplanıyor ve hiçbir indirimi yoksa beyan edilerek doğrudan vergi dairesine yatırılıyor. Yukarıdaki örnekte, 1 milyon TL'ye KDV'den istisna veya mükellef olmayan birisinden KDV'siz olarak satın alınan taşınmazın 2 milyon TL'ye satılması halinde, 2 milyon TL olarak belirlenen satış bedelinin tamamı üzerinden KDV hesaplanarak alıcıdan tahsil edilmesi ve beyan edilerek vergi dairesine ödenmesi gerekiyor.

Maalesef KDV ödenmeden satın alınan taşınmazların satışında, satış bedelinin tamamı üzerinden KDV hesaplanması, KDV'nin genel teorisine aykırı olduğu gibi, taşınmaz satışlarında satış bedelinin düşük gösterilerek daha az KDV hesaplanmasına, yani kayıt dışılığa ve satıcılar aleyhine haksız rekabete neden oluyordu.

Maliye bu düzenlemesini 34 yıl sonra değiştirdi! Sahadan gelen şikayet ve talepler dikkate alınarak, KDV Kanunu'nun 23/f maddesinde 7104 sayılı kanunla yapılan ve 1 Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe giren bir düzenleme ile sadece taşınmaz ticaretiyle iştigaleden mükelleflerin KDV ödemeden satın aldıkları taşınmazların satışına yönelik olarak özel bir matrah düzenlemesi yapıldı.

Getirilen özel matrah düzenlemesi nasıl? Getirilen bu yeni düzenlemeye göre, sadece taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, KDV mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dahil) alınarak ve vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan taşınmazların tesliminde KDV, satış bedelinden alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutar (yaratılan katma değer) üzerinden hesaplanacak. Yukarıdaki örneğe tekrar dönecek olursak; 1 milyon TL'ye KDV ödenmeden satın alınan taşınmazın yine 2 Milyon TL'ye satılması halinde, KDV, satış bedeli olan 2 Milyon TL'den, alış bedeli olan 1 milyon TL düşüldükten sonra kalan 1 milyon TL üzerinden hesaplanacak. Yani bu satış üzerinden 360 Bin TL değil, 180 Bin TL KDV hesaplanacak, bu avantaj rakamlar büyüdükçe daha da artacak.

- Herkes uygulama kapsamında taşınmaz satabilir mi?

Tabii ki, hayır. KDV özel matrah uygulamasından, "Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip olan" ve "taşınmaz ticaretiyle uğraşan" mükellefler yararlanabiliyor.

Faaliyet alanı taşınmaz ticareti olmayan ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi almayan mükelleflerin, taşınmaz satışlarında KDV özel matrah düzenlemesinden yararlanmaları söz konusu olmuyor.

- Yetki belgesi kimlere veriliyor?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların, işletmeleri adına yetki belgesi almaları zorunlu bulunuyor. Yönetmelik kapsamında olmadıklarından, bu işle uğraşmayan vatandaşlarımızın kendi adına tescilli taşınmazları satarken yetki belgesi alma zorunlulukları bulunmuyor. Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi (TTBS) 5 Eylül 2018 tarihinde faaliyete geçmiş olup, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacirler ile esnaf ve sanatkârlara yetki belgesi, bu tarihten itibaren TTBS üzerinden Ticaret İl Müdürlüklerince verilebiliyor.

Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az biri, şubelerde ise şube müdürü Seviye 5 tipi mesleki yeterlilik belgesi almak zorunda. Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişiler ise Seviye 5 veya Seviye 4 tipi mesleki yeterlilik belgesi almak zorundalar.

- Uygulamadan kimler yararlanamıyor?

Verilen süre içerisinde yetki belgesini almamış olanlar ile yetki belgesi almaksızın taşınmaz ticareti yapanların taşınmaz teslimlerinde KDV özel matrah düzenlemesinin uygulanması mümkün bulunmuyor. Ayrıca, taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulanabilmesi için taşınmazın basit tadil, bakım ve onarım işlemleri dışında, vasfında esaslı değişiklik de yapılmaması gerekiyor.

- Belge olmadan özel matrahtan yararlanabilir mi?

Özel matrah uygulamasından, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip olan ve taşınmaz ticaretiyle uğraşan mükellefler yararlanabiliyor. Özel matrah, sadece bunlar tarafından yapılan taşınmaz satışları için geçerli.

Faaliyet alanı taşınmaz ticareti olmayan ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi almayan şirketlerin taşınmaz teslimlerinde özel matrah düzenlemesinden yararlanmaları mümkün bulunmuyor. Taşınmaz ticareti ile iştigal etmekle birlikte henüz yetki belgesi almamış olanların, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi alınması için verilen süre ile sınırlı olmak üzere yetki belgesi olmaksızın, özel matrah uygulamasından yararlanmaları mümkün bulunuyor.

Ancak, uygulamada, yetki belgesine sahip olmayan şirketlerin, kanuni düzenlemeye aykırı olarak taşınmaz satışlarında özel matrah uyguladıklarına rastlanılıyor. Haksız yere özel matrahtan yararlanmanın ciddi vergi ve cezai yaptırımı var!

Sonuç Olarak;

GYO ve GYF dışındaki şirketlerin bu uygulamadan yararlanabilmeleri için mutlak suretle söz konusu belgeyi almaları gerekiyor. Bu belge olmadan özel matrah uygulamasından yararlananlar, cezalı KDV tarhiyatları ile karşı karşıya kalabilirler.

YETKİ BELGESİNİN TEK İSTİSNASI GYO VE GYF'LER

6362 sayılı kanun kapsamında faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), yetki belgesi aranmaksızın, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerden sayılıyor. Böylelikle de KDV özel matrah uygulamasından yararlanabiliyorlar (36 Seri No'lu KDV Genel Uygulama Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ).

Bu konuda görüşümüz ise belli bir sayının üzerinde konut inşa edip satan inşaat şirketlerin de, GYO ve GYF'lerde olduğu gibi taşınmaz ticareti yetki belgesi aranılmamalı, bu şirketlerin taşınmaz satışlarında KDV özel matrah uygulaması yapılması yönünde. Abdullah Tolu / Yeminli Mali Müşavir

https://www.inbusiness.com.tr/in-business/2022/04/23/tasinmaz-satisinda-buyuk-kdv-avantaji